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观澜|从今天起,购房者重新签存量房贷合同,需要明确的三件事

更新日期:2020-06-26 11:43:10  来源:阿信

按照中国人民银行的要求,从3月1日起,一直到8月31日为止,全国的存量房贷合同都需要“重新签订”,这个规定,事关所有商业贷款买房者的利益,引起广泛关注。

365bet官方体育投注存量房贷是指10月8日之前没有按照LPR(贷款市场报价利率)来定价和发放的住房商业贷款。10月8日之后,可能也有少量没有按照LPR利率定价的房贷,这也属于存量房贷,但比较少。从央行规定看,存量浮动利率贷款政策并不包括公积金个人住房贷款。

第一件事:虽然重新签定贷款合同,但未来一年,贷款利率和过去相比没有任何变化,选择等额本息还款法的购房贷款人还是像过去一样还款。

根据央行《公告》,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,新发放的商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成,即:新贷款利率=LPR+加点。

但存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR之后,未来一年即2020年房贷利率和2019年房贷利率相比没有变化,只是计算方式变了,套用了市场利率,为2021年后形成房贷利率市场化作了准备。

之所以2020年房贷利率能够保持不变,是因为将2019年原合同执行利率作为“固定得数”,减去了“相应期限LPR”,得到了“加点数值”。

从规定来,重签贷款合同的第一年属于过渡期,贷款利率保持不变,是为了贷款人能够适应新变化。

第二件事:虽然重签贷款合同后第一年贷款利率不变,但购房贷款人需要知道自己的加点是多少,为一年后的还贷变化做到心中有数。

所谓的加点,要明确基点概念。一个基点的定义为“百分之零点零一”,即0.01%,它在计算利率、汇率、股票价格等方面被广泛应用。

加点是怎么计算出的?这次加点参考值是12月20日5年期LPR利率,它是4.8%。如果你是2017年购房,当时利率打9折,你的实际利率是4.9%的9折,也就是4.41%,你的加点是:4.41%-4.80%=-0.39%,即负39个基点。

如果你是2015年购房,二套房,享受了4.90%的基准利率,你加的点就是4.90%-4.80%=0.10%,即加10个基点。

365bet官方体育投注房贷利率是上浮10%,也就是4.9%的1.1倍,年利率是5.39%。他的转换方式仍然是保持利率不变,根据12月20日的LPR利率倒推出“加点”:5.39%-4.80%=0.59%。也就是说,加点是“59个基点”。

按照新规定,购房贷款人重新签定贷款合同,可以选择固定利率,也可以一年一变,但机会只有一次,选择之后不能再变。

选择固定利率,有好处也有坏处。固定利率长期确定,无法享受利率下行的红利,但能够在利率上行时减少还贷增大的压力。

选择房贷利率“一年一变”,从道理上讲,也是利弊同在。一年一变,个人要承受利率上升带来的还贷额度增加负担,在利率上升期,这个选择并不好;但如果利率处于长期下行渠道,一年一变倒是明智选择。